会对这一市场造成致命打击的力量正在逐渐增强，最低迷的阶段似乎还没有到来。美国国会不会是万众期盼的救星，它很可能无法击中目标

　　房地产危机进入了令人胆战心惊的新阶段。6月24日标准普尔宣布，今年4月份，标普/Case-Shiller 20城市住宅价格指数（S&P/Case-Shiller 20-City Home Price Index）比去年同期下滑了15%。耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒搜集的数据显示，经通货膨胀率调整后，这一数字将创下1940至1942年大萧条时期后的最大跌幅。

　　对金融系统和美国经济而言，危机就在于跌幅惊人的房地产价格会一蹶不振、越陷越深。当房屋价格低到一定程度的时候，深受打击的住宅拥有者将无力支付抵押贷款，或者他们继续支付贷款的意愿会下降。这将迫使贷款银行收回房屋的所有权，把它们以极低的价格抛向市场以便快速处理这些资产，此举将进一步压低房屋价格，使更多的人失去抵押品的赎回权。

　　这种情况在亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州和内华达州的某些地方已经出现。位于威斯康星州博勒菲的投资组合服务公司Fiserv的执行副总裁詹姆斯·史密斯说，这些地区的房地产业“遭遇重创”。他的公司负责帮助借款人对违约的抵押贷款进行重新规划。

　　私人企业和美国政府致力于在房地产市场失控之前使价格止跌回升的努力并没有奏效。设计得漏洞百出的抵押证券再加上各方的利益冲突以及债权人对于偿付优先权的法律纷争使得许多本来可以不被剥夺抵押品赎回权的人失去了住房，这进一步加剧了市场的下滑。

　　是的，各方面都在期待国会很快会通过一系列法律来阻止不必要的抵押品赎回权丧失情况，并刺激首次购房者购买房屋。但已有很多分析家和专业人士警告说，要解决这些难题，政府要采取更激进的措施。位于芝加哥的非营利性组织Acorn Housing的负责人迈克·希说：“政府还没有了解到市场的苦难程度。”

　　当然并不是每个人都这样认为。有些经济学家和政客认为，在当下商品和石油价格飙升的情况下，政策制定者应该集中精力控制通货膨胀。他们认为房地产危机的影响有限，较低的价格能够对新买家产生吸引力。纽约联邦住房贷款银行（Federal Home Loan Bank of New York）总裁阿艾弗莱德·德利博瑞说：“我们看到以前没买过房子的人开始进入房地产市场。”美联储虽然已将联邦储备金率下调至2%，但却依然无力挽救房地产市场。6月25日，美联储暗示将不会进一步调低利率，并同时警告说通货膨胀的风险有所增加而经济增长放缓的风险已“有所减弱。”

　　对房地产持乐观态度的人似乎完全错误地判断了这个市场。有些人坚信，之前房屋价格的一路狂飙是可以由人口的增长、收入的增加和土地的稀缺等根本因素来解释的。而且全国房地产价格的大幅度下挫在美国历史上是十分少见的，因此一些分析人士曾经理所当然地认为房地产价格最坏也就是在几年内持平。

“买新房放弃旧房”

　　然而有一点他们忽视了，市场会对一些消极因素产生过激反应，就像它很容易对一些积极因素产生过激反应一样。资金和心理方面的影响力会极大地打压房地产市场。在资金方面，抵押贷款的可调整利率一路上行，使得住房所有者更加无力偿还贷款。此外，住宅价格在逐月下跌，越来越多的住房所有者资不抵债，不可能筹集到资金购买新的住宅。经济形势的走弱更使情况雪上加霜，因为大批的住宅所有者失去了工作。

　　自然，这种情况对已经准备好首付资金的人来说相当有利，比如53岁的工业过滤器销售员乔治·法拉耶，他支付35.9万美元买下了位于加利福尼亚州Murrieta、占地3500平方英尺的一栋房屋，而这栋住宅在2006年的售价为63万美元。法拉耶说，更严格的贷款标准“把那些乱七八糟的人都挡在了门外”。

　　与此同时，住宅价格如此迅猛的下跌也使得购房者的心理发生变化。长期以来，离开自己的家园一直被人们视为禁忌，但现在这种观念已逐渐瓦解。在拉斯韦加斯和凤凰城等房地产危机最严重的市场，许多购房者开始意识到要购买含有“退还选择权”的住房，这意味着他们可以在形势不利的情况下将住宅钥匙退还给贷款银行。确实如此，风险巨大的利率可高速抵押贷款允许把购房者未支付的利息叠加在本金上（70%的这种购房协议出现在加利福尼亚州和佛罗里达州），这样一来，一旦购房者意识到将来的麻烦就会抽身而去，因此这种购房协议往往在利率上调之前就有可能遭到违约。位于凤凰城的大都市房地产公司（Metropolitan Real Estate）总经理汤姆·林德马克说：“商业房地产购买者一直都是这样看问题的，消费者不过是跟风罢了。”

　　今年5月，Fiserv公司开始为Countrywide Home Loans处理贷款重新规划业务，该公司的史密斯把人们放弃家园的现象归因于“被激怒了”。他指出，即使是那些信用度很高的住宅拥有者也有上当受骗的感觉，因为他们的住房价值远低于他们所背负的债务，而这些债务已令他们无力偿付。为了让拖欠贷款的人和业务顾问保持联系，Fiserv公司给一些人送去了免费加油卡，但他们必须先拨通一个免费电话才能激活加油卡。

　　史蒂夫·豪克斯是位于内华达州亨德森的RE/MAX Platinum房地产中介公司的所有者，他说自己接到了无数个有意 “买新房放弃旧房”的人的电话。这种做法是指购房者在信用记录还很好的时候再买一栋房子，如果不能和贷款银行达成有利的协议，他们就会放弃原有住宅。到目前为止，采取这种行动的人还很少。但豪克斯认为，银行很容易同意为这种购买新房的行为提供贷款，因为它们觉得购房者会买得起一栋更便宜的新房子。豪克斯指出，此外银行也知道，一旦这些购房者放弃原有住宅，他们的信用就会被破坏，也就至少在几年内无法故伎重施。

银行破产案将汹涌而至

　　金是拉斯韦加斯的一位酒吧招待员，她不愿意在此透露自己的姓氏。金说，她和丈夫打算在拉斯韦加斯再买一栋住宅搬进去，然后尽量促使原有住房的贷款银行免去他们的抵押义务，无论这栋房子会卖多少钱——这就是所谓的卖空。金说：“无论怎样我都会失去这栋房子，我只希望我的家人得到很好的安置和照顾。”

　　大批人失去了抵押品赎回权，这导致住宅区加速衰落，并引发了放弃住宅和房屋凋敝的恶性循环。由Geosegment Systems和Campbell Communications公司为《抵押金融内情》（Inside Mortgage Finance）所做的对房地产中介公司的调查发现，约半数被剥夺抵押品赎回权的房产遭到严重损坏，房产价值缩水了近25%。最常见的情况是地板和地毯被损毁、墙面被打了洞以及家用电器的缺失。