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美国房地产

危机愈演愈烈

房地产公司大举进入抵押贷款业务领域，这进一步加剧了房地产危机形成

伊	丽莎白和阿曼多·莫多夫妇的购房美梦竟然演变成了一场噩梦，其罪魁祸首就是新一代的地产大鳄，

它们既是建房者，同时又充当了贷款人。2005年11月，这对拥有4个孩子的夫妻同意以54万美元的价格购买一栋拥有3个卧室的新房，该房产位于马里兰州克拉克斯堡市郊，距离华盛顿特区不远。房屋建筑商美国Beazer? Home公司没有让他们去和银行洽谈贷款事宜，而是主动向他们提供了抵押贷款合同。正是此类合同导致了长期以来全美范围内的房地产热。但是莫多夫妇的财务状况似乎并不符合贷款条件，购房的烦恼就由此产生了。这对夫妻说，Beazer公司在贷款申请文件中夸大了他们的收入，声称他们能够从将要搬离的旧房产中获得租金收入，而这并非事实。在一封显示日期为2006年7月14日的发送给Beazer外部抵押贷款服务公司的电子邮件里，伊丽莎白写道：“我不想提供不实信息。”但夫妻俩最终还是在申请文件上签了字，不久双方就达成了购房协议。如今，他们对此懊悔不已。莫多一家搬到了克拉克斯堡，但尚未还清位于马里兰州罗克维尔市的旧宅的贷款，因此两处房产使他们负担着将近100万美元的抵押贷款，而其家庭年收入只有14.5万美元。伊丽莎白称“已到了被取消两栋房屋的赎回权的边缘”，“我们将一无所有”。有十几家大型房地产上市企业都已涉足或者进一步扩大了抵押贷款业务，以吸引更多的购房者购买新房。Beazer公司也是其中之一，它拒绝就个别购房者的情况发表评论。这家总部位于亚特兰大的公司的烦心事远远不止是莫多夫妇这样的购房者的抱怨。关于公司准备申请法庭破产保护的传言四起，导致今年8月1日其股价重挫了18%。Beazer公司对这种传言予以了坚决否认，并痛斥华尔街的谣言为“毫无根据、卑鄙无耻”。而就在5天前，Beazer公司透露，美国证券交易委员会已将对其抵押贷款业务的非正式调查升级为正式审查。公司警告投资者说，刑事处罚可能会接踵而至。今年年初，Beazer公司曾收到过美国司法部的传票，要求它提供和住房贷款有关的文件。北卡罗来纳州检察院也正在对该公司进行民事责任调查。

Beazer公司负责投资者关系和公司联络工作的副总裁雷斯利?克莱特考斯基在一封电子邮件中说，公司“将继续全力配合各方面的相关审查，但目前不便作出任何评论”。

华尔街的鼓动

形形色色的人物同时登场，共同上演了过去5年间这场百年不遇的房地产繁荣大戏。银行和传统的抵押贷款公司提供了大量的贷款，其中许多贷款者的信用记录并不可靠，他们甚至懒得看一下购房协议文本上有关可上调变动利率的条款。华尔街购买了大量的房屋贷款，并打包成为住房债券，许多金融公司往往十分轻率地承销了这种债券。如今，这场看似热闹的大戏已走到尽头，住房拍卖比率不断上升，以贷款人面目出现的大型房地产公司在其中所扮演的重要角色也成为人们关注的焦点。

除了在中小城市大兴土木（其中许多住房如今已空空如野）之外，房地产公司还以前所未有的积极姿态涉足抵押贷款业务。华尔街像对待其他借款人一样积极地提供了协助。即使在去年房屋供应开始超过需求的时候，房地产公司仍在通过可变动利率、只付利息及其他风险巨大的贷款种类而使销售形势维持一片大好。在有些情况下，购房者根本无力承担传统的抵押贷款，而在另外一些情况下，房地产公司公然违反了联邦借贷款准则，以促使购房者在购房协议上签字。美国住宅与城市发展部指控KB Home公司的抵押贷款部门夸大了借贷者的收入，同时利用其他不良手段获得贷款申请的批准，为了平息此事，2005年7月KB Home公司支付了破纪录的320万美元罚金。该公司否认自己有错，但在支付罚金前已将贷款业务部门转手。

汉特?豪斯是Opteum金融服务公司（Opteum Financial Services）抵押贷款和交易部的负责人，作为一位内部人士，他对这种行为的看法是：“房地产公司开始不择手段地将价值不菲的抵押贷款推销给购房者，以促进销售。”Opteum公司曾充当过华尔街和房地产公司的中间人。这家位于新泽西州帕拉默斯市的公司为房地产开发商的抵押贷款业务提供融资，然后将贷款转售给投资银行，由投资银行将它们打包成债券，再推销给对冲基金和保险公司。这个过程增加了市场的流动性，也更方便房地产公司开发建房并以高价出售住宅。

但在今年年初，Opteum公司的住房贷款业务开始走下坡路。豪斯解释说，投资银行和它们的客户拒绝接受开发商提供的贷款，认为这些贷款的风险极大，很有可能会成为坏账。有些住宅的价值竟低于开发商所声称的房屋价格，有些借款者根本不拥有贷款申请书上注明的收入。豪斯说：“房地产公司行事草率，华尔街加强了审查力度。”今年6月，Opteum已决定放弃住房贷款经纪业务。

在市场转向之前，大型房地产公司日益膨胀的经济实力使它们更容易获得华尔街对其抵押贷款业务的融资支持。房地产行业曾由中型的区域性企业占据主导，但在过去20年间，行业内崛起了一批颇具规模的上市公司，比如Pulte Homes，Lennar和Centex，这些企业的市值都在75亿到85亿美元之间。最大的10家房地产公司的总销售额去年达到了988亿美元，而在1992年这一数字仅为93亿美元。2006年，新建住宅中有27%是由房地产上市公司建造的，这和1992年8%的比率形成了鲜明的对比。在拉斯韦加斯和凤凰城这些不久前还炙手可热的市场中，新建住宅中来自上市公司的比例高达55%甚至更多。

开发商一边在马不停蹄地建造新住宅，一边源源不断地向华尔街提供证券承销业务。标准普尔公司证券研究部门的房地产行业分析师托马斯?史密斯说：“一旦房地产公司规模增大，赢利前景的可预测性稍微增加，它们就能够从各种各样的信贷市场借到钱和从华尔街融资，从而更容易实现扩张。

房地产市场的发展势头如此迅猛，以至于一时之间华尔街认为大型房地产公司绝不会令它失望。从2002年10月到2005年7月，十大住宅开发商的利润增长了两倍还多，道琼斯公司的美国精选房地产开发商指数（U.S. Select Home Builders Index）也飙升了290%。但越来越多的中小城市里的新住宅无人问津，实现季度盈利预期的压力也是有增无减。标准普尔的史密斯说，向并不宽裕的购房者提供贷款是有些开发商提高经营业绩的手段之一。他又补充说：“房地产公司在不遗余力地将收益保持在较高水平，因此难免会心生贪婪。”

如今，无情的丧钟已经敲响，房地产业的泡沫行将破灭。今年1月，行业分析师预测，2007年十大房地产公司的平均每股收益可达3.69美元，而最近的预测值则是每股损失1.18美元。房屋建设过度是住房泡沫出现的征兆，单单这一点就能最有力地解释为什么全美各地又冒出了那么多空空荡荡的城镇。越来越普遍的房地产公司提供贷款行为使这种趋势更加明显。这方面的统计数字非常稀少，因为开发商没有单独计算其贷款业务收入，有些分析人员跟踪研究了“俘获率”，也就是由房地产开发商提供融资的住房销售比例。美银证券（Banc of America Securities）的丹尼尔?奥本海姆说，市值最大的房地产开发商Pulte Home公司去年的“俘获率”为90%，这一比率在2000年时为64%。在截至今年3月的会计年度，排名第三位的Centex公司拥有80%的“俘获率”，而上一会计年度这一比率为61%。

拮据的购房者可能会无法按时归还贷款，但在那时住宅开发商通常已将贷款卖给了华尔街。在全美各种住宅区都有住户稀少的现象。

Dominion Homes公司最近在俄亥俄州哥伦布附近开发的几个住宅小区里，到处都是空置的房屋、杂草丛生的院落以及挂着橙色霓虹灯拍卖标牌的前窗。据贷款者们说，Dominion公司经常提供“买断式”抵押贷款，免除或减少购房首付。特拉维斯和凯莉?冈瑟斯这对年轻夫妇说，正是这一点诱使他们在2004年从Dominion公司全额贷款18.03万美元购买了一处住宅区里的房屋。凯莉断断续续地从事行政秘书工作，她的丈夫是一位水暖工，最近到伊拉克为一家私人承包商工作。凯莉声称，Dominion公司告知他们夫妻最开始的1160美元的月供将每年增加100美元，直到2006年增加到1360美元。但事实上，月供每年增加了200多美元，2006年已增至1599美元。她说，Dominion的销售人员说住户协会的年费是50美元，但实际上却暴涨到285美元，税费支出也比该公司的预计值多出了一倍。

虽然凯莉感觉受到了错误的引导，但她也承认自己和丈夫特拉维斯没有认真阅读注明了贷款条件的合同文本，“我太想拥有这栋街道两旁种满树木的房屋了”。今年年初，冈瑟斯夫妇被剥夺了住宅赎回权，从而失去了购自Dominion公司的房屋，他们不得不搬到了附近的一个出租公寓里居住。

住在俄亥俄州帕塔斯卡拉市的安德瑞?李是一位消防员，2004年他从Dominion公司购入了拥有4间卧室的新房，目前他正在和有关方面进行协商，以避免失去这栋房屋的赎回权。他说：“我知道这栋大房子已超出了我的承受范围。”李承认对于目前的窘况自己也负有一定的责任。但他也对Dominion公司的销售人员有颇多抱怨：“他们没有向我解释（16.38万美元）贷款的情况。我不知道买断抵押贷款的房贷会那么高。帮你得到了新住房的人不会再帮你保有它。”

殃及他人

Dominion公司位于俄亥俄州都伯林，公司的一位资深副总裁拉里?斯坦纳在一封电子邮件里写道，公司不讨论具体购房者的问题。但Dominion方面称，公司一直禀着勤勉谨慎的态度去审查每一项住宅交易，以保证购房者有足够的财力来承担抵押贷款。该公司说，它深入研究了哥伦布地区的住房问题，这里住房拍卖率的高企反映了众多经济问题，和公司的贷款业务没有任何关系。俄亥俄州失去了许多制造工作机会，和加利福尼亚州、佛罗里达州、密歇根州、得克萨斯州一样，是全国住房没收拍卖率最高的地区之一。

甚至连那些对贷款安排并无异议的购房者也声称，开发商向其他购房者提供贷款的行为使他们遭受了损失。罗伯特?菲利浦是一位居住在南卡罗来纳州岩丘城的律师，他代表南卡罗来纳州哥伦比亚市一个住宅区的业主向联邦法院提起了诉讼，声称该住宅区房屋的拍卖致使他们的房产价值下降，而这一切都归因于Beazer公司草率提供抵押贷款的行为。起诉者将寻求集体诉讼地位，并声称Beazer公司的销售人员鼓励潜在购房者“在贷款申请书中填写不实信息”，“住宅区的住房拍卖率显著高于全州平均水平已成必然之势”，这大大伤害了原告们的住房价值。

Beazer公司已提请动议，要求停止这项诉讼。公司说，原告并未声称受到误导，或直接受到了公司的损害。Beazer公司辩称：“这些抱怨建立在毫无因果关系的推断之上。”

作者：马拉?德霍瓦内西安
（Mara Der Hovanesian）
译者：一鸣